Два одинаковых подъезда, один и тот же дом, схожие по планировке квартиры - а в выписке из ЕГРН суммы отличаются на сотни тысяч, а иногда и на миллионы рублей.
Для собственников это выглядит странно и даже несправедливо, но на практике такие ситуации встречаются регулярно. Причина в том, что кадастровая стоимость формируется не «на глаз», а по набору параметров, часть из которых владельцы квартир даже не подозревают.
Важно понимать главное: оценка проводится массово, по моделям, а не с выездом к каждому конкретному объекту. Это значит, что система опирается на данные из разных реестров, технической документации и статистики по рынку. Если где-то закралась ошибка или параметр учтен иначе, итоговая цифра может заметно отличаться даже у соседних квартир.
Ошибки и неточности в исходных данных
Начнем с самой банальной, но при этом самой частой причины - некорректные сведения в базе. При массовой оценке используются данные из Росреестра, БТИ, технических паспортов и архивных документов, а эти источники не всегда идеальны.
Чтобы было понятно, о чем идет речь, стоит учитывать, что в расчет могут попасть такие параметры:
- неверно указанная площадь (например, с учетом лоджии или без нее);
- устаревшая информация о перепланировках;
- различия в типе объекта - квартира может быть ошибочно учтена как апартаменты или наоборот;
- некорректное указание материала стен или года постройки.
Иногда расхождение появляется еще на этапе ввода данных много лет назад и потом просто «кочует» из одной базы в другую. В итоге две квартиры с одинаковыми метражом и планировкой формально оказываются разными объектами с точки зрения системы.
Разные даты и волны оценки
Многие уверены, что весь дом оценивается в один день и по одной формуле, но на практике это не всегда так. В разных регионах массовая оценка проводится раз в несколько лет, а данные по объектам могут подтягиваться из разных периодов.
Здесь важно учитывать несколько моментов:
- квартира могла быть поставлена на кадастровый учет позже соседней;
- при уточнении характеристик объект попадает в новую модель оценки;
- при пересмотре стоимости используются обновленные рыночные коэффициенты.
Если за это время в районе выросли цены, изменилась инфраструктура или появился крупный объект рядом с домом, это может повлиять на расчет. Поэтому квартира, внесенная в реестр позже, иногда получает более высокую оценку, даже если находится этажом ниже.
Назначение помещения и статус объекта
На первый взгляд все просто: если это квартира, значит условия одинаковые. Но в реальности в одном доме могут быть объекты с разным назначением, а иногда и с разным юридическим статусом.
Перед тем как делать выводы, стоит проверить, не отличаются ли параметры по таким пунктам:
- жилое помещение или апартаменты;
- наличие статуса «комната» вместо «квартира»;
- включение в нежилой фонд в прошлом;
- особенности использования по документам.
Даже если фактически люди живут в одинаковых условиях, для оценочной модели это могут быть разные типы недвижимости с разными коэффициентами.
Этаж, сторона света и «невидимые» коэффициенты
Многие знают, что верхние и нижние этажи могут стоить по-разному на рынке, но не все догадываются, что это закладывается и в кадастровые модели. Причем учитывается не только сам этаж, но и целый набор связанных параметров.
Чтобы стало понятнее, на что именно может влиять расположение квартиры, стоит иметь в виду такие факторы:
- первый и последний этажи часто имеют понижающие коэффициенты;
- наличие лифта и его тип;
- ориентация окон и инсоляция;
- близость к техническим помещениям и мусоропроводам.
Часть этих данных берется из технической документации дома, часть - из типовых характеристик серии здания. Иногда достаточно одной неверной отметки в карточке дома, чтобы несколько квартир получили другой расчетный коэффициент.
Тип перекрытий и конструктив дома
Этот пункт редко приходит в голову собственникам, но для оценщиков он имеет значение. Тип перекрытий, материал несущих конструкций и класс капитальности здания влияют на расчет долговечности и, как следствие, на стоимость объекта.
Перед расчетом модели учитывают, например:
- железобетонные или деревянные перекрытия;
- тип стен - панель, кирпич, монолит;
- год капитального ремонта или его отсутствие;
- степень физического износа.
Если в базе по дому указаны разные данные для отдельных секций или подъездов, то квартиры, которые выглядят одинаково, могут попасть в разные расчетные группы.
Как собственнику понять, есть ли ошибка
Когда расхождение в стоимости выглядит необъяснимым, первым делом стоит не спорить с цифрой, а разобраться, из чего она сложилась. Это можно сделать без суда и экспертов, на базовом уровне.
Чтобы проверить ситуацию, логично начать с таких шагов:
- заказать выписку ЕГРН на свою квартиру и на соседнюю для сравнения характеристик;
- проверить площадь, назначение, этаж, материал стен и год постройки;
- посмотреть, не отличается ли статус объекта;
- запросить сведения о кадастровой оценке в региональном органе.
Очень часто уже на этом этапе находится расхождение в одном из параметров. Если ошибка подтверждается, собственник имеет право подать заявление на исправление сведений в Росреестр.
Когда имеет смысл оспаривать стоимость
Бывает и так, что данные указаны верно, но итоговая сумма явно не соответствует реальности. В этом случае возможна процедура оспаривания, но она имеет смысл только при заметной разнице и наличии аргументов.
Прежде чем идти этим путем, стоит понимать несколько важных моментов:
- потребуется отчет независимого оценщика о рыночной стоимости;
- заявление подается либо в комиссию при Росреестре, либо сразу в суд;
- результат влияет не только на налог, но и на будущие расчеты.
Если разница в налоге составляет несколько сотен рублей в год, затраты на процедуру могут не окупиться. Но если речь идет о существенных суммах, особенно для дорогих квартир, проверка может быть вполне оправданной.
Почему система не всегда справедлива, но предсказуема
Главная особенность кадастровой оценки в том, что она не стремится быть точной для каждой отдельной квартиры. Ее задача - дать усредненную, статистическую стоимость для массовых расчетов налогов и сборов.
Из-за этого:
- мелкие различия могут приводить к заметным скачкам в цифрах;
- ошибки в данных долго остаются незамеченными;
- соседние квартиры иногда попадают в разные расчетные модели.
Хорошая новость в том, что систему можно проверять и корректировать. Собственник не обязан принимать цифру «как есть», если она вызывает сомнения и подтверждается документами.
В итоге разная стоимость у одинаковых квартир - это не мистика и не заговор, а следствие того, как работает массовая оценка и какие данные в нее попадают. Чем внимательнее владелец относится к характеристикам своего объекта в реестрах, тем выше шанс, что налог будет рассчитан справедливо, а не «по ошибке системы».
